I Non Performing Loans ovvero i crediti deteriorati (NPL) sono una problematica importante che le banche si ritrovano a dover affrontare e che si ripercuote sul mercato immobiliare e finanziario. Con la crescita e l’evoluzione dei mercati immobiliari, crescono anche le esigenze e le aspettative relative ai non performing loans. In questo articolo esamineremo ciò che è necessario sapere sugli NPL in Italia nel 2023. Vediamo dunque insieme cosa sono gli Npl immobiliari.

Nel dettaglio parleremo di:

NPL immobiliari, cosa sono?

Un NPL immobiliare è un prestito che non è stato pagato puntualmente o che non è stato completamente rimborsato. Un credito diventa deteriorato quando si ritiene improbabile che il debitore riesca a far fronte al suo debito oppure quando sono trascorsi più di 90 giorni dal termine prestabilito entro il quale il debitore avrebbe dovuto pagare le rate relative al prestito. Questi prestiti sono difficili da recuperare per le banche o altre istituzioni finanziarie, perché rappresentano un alto rischio di insolvenza. Ciò può avere serie implicazioni sia per i prestatori che per gli investitori, poiché il rimborso di questi prestiti è spesso incerto.

Nel settore immobiliare, questi NPL possono essere mitigati utilizzando un immobile come garanzia per i prestiti che richiedono il rimborso integrale.

Gli NPL rappresentano per le banche un’importante problematica da affrontare inoltre quando a sono molte banche a trovarsi in questa situazione le conseguenze si ripercuotono sull’economia di tutto il paese.

Le banche spesso affidano a terzi la vendita rapida di questi immobili collateralizzati, aiutandole a mitigare la loro esposizione e a migliorare la salute del bilancio grazie agli incentivi della Banca Centrale Europea.

Npl. La situazione in Italia 

In Italia, gli NPL sono diventati un problema sempre più pressante a causa della crisi economica degli ultimi anni. Molte banche italiane sono state costrette a prendere misure drastiche per ridurre la loro esposizione ai prestiti immobiliari a rischio e concentrarsi su investimenti più redditizi. Di conseguenza, il numero di NPL è aumentato in modo significativo, determinando un livello di rischio più elevato sia per i creditori che per gli investitori. 

Sviluppi recenti 

Negli ultimi mesi ci sono stati diversi sviluppi volti ad affrontare il problema degli NPL in Italia. Il governo del Paese ha recentemente annunciato l’intenzione di creare una task force speciale dedicata esclusivamente alla gestione dei crescenti livelli di debito legati ai prestiti immobiliari. La task force collaborerà con le autorità locali e le istituzioni finanziarie per identificare potenziali soluzioni per una gestione più efficace dei prestiti non performanti. Inoltre, la Banca centrale italiana ha creato una nuova normativa che richiede alle banche di gestire meglio i loro portafogli di mutui e altri prestiti legati agli investimenti immobiliari. Queste norme intendono contribuire a garantire che gli istituti di credito siano in grado di gestire meglio eventuali crisi future legate ai loro portafogli immobiliari, riducendo al contempo la loro esposizione a investimenti rischiosi come gli NPL. 

Chi può acquistare NPL immobiliari?

Investire in prestiti non performanti (NPL) è complicato a causa della complessità della gestione del rischio. Sebbene gli NPL siano alla portata di tutti, pochi professionisti possiedono le conoscenze specialistiche necessarie per gestirli in modo efficace. Spesso questi investimenti vengono ricercati dopo l’avvio di un processo di pignoramento e l’impossibilità di raggiungere un accordo attraverso la negoziazione con i creditori.

Naturalmente si può provare a recuperare un debito in autonomia, oppure si può chiedere ad una società specializzata che se ne occuperà e gestirà ogni ulteriore comunicazione. Ciò significa che il debito diventerà proprietà della società entrante.

Che cos’è la cartolarizzazione?

La cartolarizzazione è un processo complesso in cui beni come prestiti auto, mutui e debiti da carte di credito vengono messi insieme, confezionati in certificati e poi venduti agli investitori. Ciò consente agli istituti di credito di raccogliere denaro senza emettere obbligazioni o riempire il proprio bilancio di prestiti. Inoltre, libera la liquidità del mercato, creando un mercato secondario per l’acquisto dei titoli da parte di altri investitori. La cartolarizzazione può essere utilizzata dalle autorità per ridurre il rischio finanziario, consentendo loro di trasferire gli obblighi dagli enti pubblici agli investitori che si sono assunti volontariamente il rischio. Tutto ciò rende la cartolarizzazione una componente sempre più importante del sistema finanziario globale.

Perché le Banche cedono gli NPL Immobiliari?

Quando un’immobile viene venduto all’asta può non essere sempre un affare conveniente sia per il debitore che il creditore. Di fatti nelle aste in generale viene abbassato in maniera considerevole il valore dell’immobile e si rischia così di non coprire il debito per intero.

Da qui nasce l’iniziativa da parte delle banche di cedere gli NPL a società che si occupano appositamente di recuperare crediti.

Per questo motivo la cessione di NPL immobiliare a società che li acquisiscono si presenta come un’interessante prospettiva per le banche dato che negli ultimi anni a causa del coronavirus e della crescente inflazione le persone e le famiglie hanno sempre più difficoltà a far fronte ai debiti soprattutto quando parliamo di mutui.

Quali sono i vantaggi per gli investitori in caso di NPL?

Come detto le banche hanno la necessità di recuperare le somma di denaro cedute in prestito (prendendo anche in considerazione la possibilità di dover andare in perdita), nel minor tempo possibile.

Il principale vantaggio dell’acquisto di NPL è che gli investitori possono acquistarli a un prezzo molto più basso rispetto all’importo del prestito originale del mutuatario. Ciò consente agli investitori di ottenere uno sconto significativo, dando loro l’opportunità di acquistare una quantità maggiore di attività pur ottenendo un rendimento competitivo sull’investimento.

Inoltre, gli investitori sono nella condizione di acquistare gli NPL con minori rischi, poiché i prestiti sono già in sofferenza, il che significa che gli investitori hanno già attenuato alcuni dei rischi associati agli investimenti immobiliari tradizionali. Infatti, il possesso di NPL consente agli investitori di accedere al processo di pignoramento, che può portare a sconti significativi sulle tasse di proprietà. Infine, il possesso di NPL comporta anche potenziali vantaggi fiscali, come detrazioni ed esenzioni se si soddisfano determinati criteri. Tutti questi vantaggi rendono l’acquisto di crediti immobiliari in sofferenza un’opzione interessante per gli investitori.

NPL e Crowdfunding immobiliare

Ricapitolando, un NPL immobiliare è un prestito che non è stato pagato puntualmente per più di 90 giorni o che non è stato completamente rimborsato. Questi prestiti rappresentano un rischio significativo per le banche e gli altri istituti di credito perché, se non possono essere riscossi, il prestatore si ritrova con un debito inesigibile. Di conseguenza, gli istituti di credito devono adottare misure per mitigare il rischio associato a questi crediti, e la cessione di NPL a società che si occupano di queste operazioni.

Il Crowdfunding immobiliare è un importante strumento che permette agli investitori di ottenere rendimenti dall’investimento in opere immobiliari senza dover acquistare di prima persona proprietà fisiche. Consentendo agli investitori di riunire il proprio denaro in un fondo che viene poi utilizzato per investire in vari tipi di progetti immobiliari. Questo tipo di finanziamento consente agli investitori di diversificare il proprio portafoglio e di ridurre l’esposizione al rischio, pur ottenendo rendimenti interessanti sui propri investimenti. 

Gli NPL immobiliari possono essere un’opportunità anche nel Crowdfunding immobiliare. Esiste infatti la possibilità di rilevare immobili che altrimenti finirebbero all’asta,  con il rischio di essere poi venduti a prezzi molto più bassi rispetto al loro reale valore di mercato, estinguendo i debiti dei precedenti proprietari di questi immobili, grazie a raccolte di capitali e alla negoziazione di un accordo con i creditori per poi rivendere gli immobili dopo aver effettuato gli interventi di miglioria necessari.

In questo modo è possibile non solo generare un profitto da queste operazioni ma è possibile anche azzerare i debiti di famigli che si trovano in difficoltà perchè non sono in grado, soprattutto in periodi di forte crisi come quello attuale, di ripagare i prestiti richiesti per acquistare il proprio immobile.

NPL: quali sono i rischi?

L’acquisto di NPL possono esporre a rischi anche importanti.

Per tutelarsi da questo rischio è opportuno non incanalare tutto il capitale su un solo credito, ma tenderà ad acquistarne diversi al fine di diversificare per abbassare il rischio.

E’ sempre opportuno anche prima di investire informarsi a fondo sulla composizione degli NPL che ci interessano, e sulle modalità di gestione e recupero.

Possiamo dire per orientarsi meglio in questo ambito che gli NPL immobiliari vengono solitamente considerati meno rischiosi rispetto agli altri, perché garantiti dall’esistenza di un immobile.

E’ importante anche tenere in considerazione la variazione di valore degli immobili nel tempo, valutare scrupolosamente i venditori per sincerasi che si tratti di investimenti realmente vantaggiosi. Bisogna poi considerare le fluttuazioni del mercato e la concorrenza.

Conclusioni: 

Abbiamo visto spiegando cosa sono gli Npl immobiliari come i prestiti non performanti (NPL) possano diventare per gli investitori che decidono di acquisire NPL un’opportunità sempre più interessante in Italia a causa della recente crisi economica del Paese, e quali possono essere le correlazioni correlazioni fra NPL e Crowdfunding immobiliare.

Investire in prestiti non performanti (NPL) può essere una strategia valida per gli investitori che sperano di guadagnare con il settore immobiliare, ma comporta alcuni rischi e svantaggi. Chiunque voglia acquistare un NPL deve considerare le potenziali perdite che possono verificarsi e devono anche tenere conto della variazione di valore degli immobili nel tempo e vagliare attentamente i venditori per assicurarsi che offrano investimenti genuini di alto valore. Inoltre, le fluttuazioni del mercato e la concorrenza possono portare a ulteriori sfide che complicano il processo di acquisto di un NPL. Nonostante le difficoltà, l’acquisto di un NPL può ancora rivelarsi un’opportunità di investimento redditizia in mercati redditizi, se fatto correttamente.

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