Una delle domande più frequenti che le persone interessate ad investire in progetti di Crowdfunding immobiliare si pongono è proprio questa: come funziona la tassazione nel crowdfunding immobiliare, quali sono gli sgravi fiscali previsti e come si pagano le tasse? Crowdfunding Immobiliare tassazione? Come funziona?
Il Crowdfunding immobiliare sta riscuotendo sempre più interesse da parte degli investitori di tutto il mondo da la possibilità a più persone, anche senza esperienza nel settore, di impegnare il propio capitale in uno o più progetti che vengono proposti su apposite piattaforme online dagli sviluppatori di progetti immobiliari. Gli sviluppatori dei progetti non sono così obbligati a ricorrere al tradizionale prestito bancario e si fanno carico per l’investitore di tutti gli impegni relativi alla gestione completa di un progetto immobiliare nella sua complessità.
Una volta che il progetto verrà chiuso raggiungendo il tetto massimo fissato alla scadenza prevista gli utili previsti maggiorati degli investimenti iniziali verranno ridistribuiti tra gli investitori i quali riceveranno sul loro conto corrente il capitale investito maggiorato degli interessi precedentemente stabiliti.
Ma a questo punto l’investitore come si deve comportare per far fronte a tutti gli oneri fiscali che derivano?
Nel dettaglio in questo articolo parleremo di:
Introduzione
Cominciamo col dire che fiscalmente non esiste al momento una disciplina fiscale specifica che regolamenti in maniera globale tutti gli aspetti relativi nello specifico a questo genere di investimenti immobiliari. Perciò bisogna inquadrare queste attività basandosi sulle normative fiscali in vigore.
Le normative vigenti che trattano questo tema sono :
-Legge 205/2017: operazioni al di fuori della sfera di impresa effettuate da persone fisiche a terzi;
-Testo Unico 24 febbraio 1998: specifiche sulla tassazione e sugli strumenti finanziari;
-Decreto-legge n. 66 del 2014: aggiornamenti riguardanti l’aspetto fiscale sugli strumenti finanziari;
-Regolamenti IVA UE del 2015: riferimento all’applicazione dell’IVA per le piattaforma di raccolta fondi;
-Art 43-44 Legge di bilancio 2018: attività fiscale delle piattaforme peer to peer lending.
Crowdfunding Immobiliare tassazione: Differenze tra Lending ed Equity.
Anche quando parliamo di tassazione sui proventi derivati da investimenti su piattaforme di Crowdfunding immobiliare è bene ribadire che ci sono diverse tipologie di Crowdfunding. Le due tipologie principalmente conosciute sono Lending Crowdfunding e Equity Crowfunding.
L’ Equity Crowdfunding è solitamente finalizzato al finanziamento di un impresa sopratutto PMI e Start Up innovative.
Questo tipo di Crowdfunding immobiliare si effettua attraverso la sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale dell’operatore richiedente, in questo caso il finanziatore riceve a fronte dell’investimento quote dell’opera finanziata proporzionalmente al capitale investito.
Nel caso di Equity Crowdfunding di solito vengono proposti progetti abbastanza grandi di conseguenza il ritorno economico ha tempistiche più lunghe.
Nel modello Lending Crowdfunding, il più diffuso e indicato anche per coloro che non hanno disponibilità di grossi capitali oppure non hanno approfondite conoscenze nel settore immobiliare e della finanza, l’investimento si basa su una forma di prestito effettuato dai finanziatori ai promotori dei progetti i quali con tempistiche e tassi di interessi predefiniti rimborseranno il finanziatore che una volta chiuso il progetto riceverà sul suo conto corrente il capitale investito più gli interessi maturati.
Crowdfunding Immobiliare tassazione Equity
Per quanto riguarda gli obblighi fiscali da assolvere in caso di Equity crowdfunding i guadagni derivanti da questa attività vengono considerati redditi di capitale.
Nel caso dell’Equity Crowdfunding una società in cerca di risorse finanziare per poter lanciare la propria attività o un nuovo prodotto o servizio, renderà pubblico il proprio progetto all’interno di una della piattaforme. A questo punto gli investitori interessati al progetto potranno sceglierlo ed iniziare ad investire del capitale per finanziarlo. In cambio otterranno delle quote dell’azienda, diventando così azionisti e parte integrante della vita, diciamo soci a tutti gli effetti di conseguenza la tassazione si applica quando l’azienda finanziata genera degli utili per poi redistribuirli.
In questo caso le tasse applicate fanno riferimento all’IRPEF o all’IRES, se si tratta di redditi di impresa, in caso di persona fisica invece si deve pagare un’aliquota unica pari al 26% come succede per tutti gli investimenti finanziari.
Non è prevista l’applicazione dell’IVA, inoltre è possibile applicare delle detrazioni fiscali che sono previste dalla legge proprio per incentivare gli investitori ad investire in start up e piccole e medie imprese.
Inoltre In caso di persona fisica è applicabile una detrazione lorda pari al 30% per cifre fino a un milione di euro (o detrazione fino al 50% con limitazioni), mentre in caso di persona giuridica la deduzione fiscale è del 30% ma con con limite di investimento fino a 1,8 milioni di euro.
Crowdfunding Immobiliare tassazione Lending
Nel modello Lending Crowdfunding i profitti ottenuti dagli investitori vengono considerati come reddito di capitale, quindi si deve considerare un’imposta pari al 26%.
Ma vediamo nel dettaglio come assolvere gli obblighi fiscali, se gli utili devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi e come cambia la tassazione a seconda del paese di residenza e nel caso di persone fisiche e giuridiche.
Tassazione sui profitti in caso di persone fisiche residenti in Italia:
Nel caso in cui l’investimento venga effettuato su una piattaforma operante in Italia gestita da un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia gli interessi generati non concorrono alla formazione del reddito complessivo della persona fisica da assoggettare a tassazione IRPEF progressiva in quanto percepiti dai gestori delle piattaforme che applicano direttamente la tassazione e non devono essere inseriti dichiarazione dei redditi.
Se l’investimento invece viene effettuato attraverso una piattaforma operante in uno Stato estero europeo che non è gestita da un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia, sugli utili generati dagli investimenti effettuati non è applicabile la ritenuta alla fonte a titolo di imposta. Gli interessi quindi concorrono alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad aliquota progressiva IRPEF, devono perciò essere indicati nel quadro RW nella dichiarazione dei redditi.
Dato che gli investitori stipulano un contratto per l’apertura di uno strumento finanziario con un istituto di pagamento estero, è importante ricordare che gli investitori sono soggetti ad obblighi monitoraggio fiscale inoltre. Questo tipo di operazioni sono inoltre esenti dal pagamento dell’ IVA.
Tassazione sui profitti in caso di persone giuridiche residenti in Italia:
Gli interessi percepiti da persone giuridiche (società di persone e di capitali) residenti in Italia, per prestiti effettuati a terzi mediante la raccolta su piattaforme di Crowdfunding immobiliare residenti in Italia sono soggetti a tassazione IRES (24%) e non sono soggetti a ritenuta alla fonte del 26%, né a titolo di acconto né a titolo d’imposta, perché gli interessi generati sono considerati redditi d’impresa.
Tassazione sui profitti in caso di persone fisiche e giuridiche residenti in paesi esteri:
In questi casi le attività gli investimenti effettuati sulle piattaforme peer to peer lending sono considerate equiparabili a quelle dei prodotti finanziari di conseguenza sono soggetti di ritenuta alla fonte del 26% a titolo di imposta, fatto salvo che il soggetto estero non richieda l’applicazione della ritenuta convenzionale, qualora esista convenzione contro le doppie imposizioni stipulata fra Italia ed il Paese di residenza dell’investitore sempre a carico del sostituto italiano ossia del proponente.
I soggetti non residenti in Italia sono esclusi dagli obblighi di monitoraggio fiscale, all’obbligo di dichiarazione dei redditi, inoltre se gli investitori stipulano un contratto per l’apertura di un conto di pagamento con un istituto di pagamento estero non soggetti all’obbligo di pagamento I.VA.F.E. 0,2% (Rm n. 56/E del 2020)
The Builder
La nostra piattaforma di Crowdfunding immobiliare The Builder si appoggia all’istituto di pagamento autorizzato Lemonway. Si tratta di un Istituto di Pagamento autorizzato che consente la raccolta per conto terzi permettendo, come nel caso del Crowdfunding immobiliare, di ottemperare alle normative di legge, in quanto le piattaforme e gli investitori si devono avvalere di un intermediario di fiducia per raccogliere e destinare capitali tra le parti interessate. Lemonway per queste ragioni è e una società che offre un servizio nel rispetto delle normative vigenti.
Per quanto concerne gli aspetti fiscali nel caso della nostra piattaforma The Builder gli interessi concorrono alla formazione del reddito complessivo da assoggettare ad aliquota progressiva IRPEF, devono perciò essere indicati nel quadro RW nella dichiarazione dei redditi e non sono soggetti a tassazione IVA in caso di persone fisiche residenti in Italia, nel caso di persone giuridiche residenti in Italia invece sono soggette a tassazione IRES (24%) e non alla ritenuta alla fonte del 26%, né a titolo di acconto né a titolo d’imposta, perché gli interessi generati sono considerati redditi d’impresa.
Conclusioni
Abbiamo visto come comportarci per assolvere gli obblighi fiscali per quanto concerne gli interessi percepiti quando investiamo in Crowdfunding immobiliare, si tratta comunque di un argomento complesso e gli approcci sono diversificati a seconda dei casi per questo motivo è sempre consigliabile rivolgersi al propio commercialista di fiducia per essere certi di operare in maniera corretta a seconda delle casistiche.
The Builder S.r.l. è proprietaria di thebuilder.it, una piattaforma di Lending crowdfunding, la cui gestione di fondi avviene attraverso LEMONWAY. La nostra attività consiste nel mettere in contatto, attraverso la piattaforma web, persone fisiche /o giuridiche, che offrono prestiti fruttiferi a soggetti giuridici, chiamati promotori, che richiedono liquidità per realizzare investimenti con la propria azienda ed offrire in cambio un interesse sulla somma prestata.
The Builder S.r.l. non offre consulenza finanziaria e nessuna delle attività proposte dovrebbe essere considerata come tale.
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