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Guida alla tassazione nel flipping immobiliare

Guida alla tassazione nel flipping immobiliare

Dic 14, 2023 | Flipping Immobiliare, Investimenti, Investimenti immobiliari

Perché abbiamo deciso di fornire una guida alla tassazione nel flipping immobiliare? Il flipping immobiliare è una delle attività di investimento più redditizie sul mercato immobiliare.
Si tratta di acquistare una proprietà a un prezzo vantaggioso, ristrutturarla per aumentarne il valore e rivenderla per generare un profitto.
Questa strategia può comportare la ristrutturazione degli immobili per aumentarne il valore di vendita, ma può anche essere attuata semplicemente sfruttando l’incremento del valore immobiliare in un mercato in crescita.

Si tratta di una forma di investimento immobiliare in cui gli investitori acquistano proprietà solitamente in difficoltà o sottovalutate, le ristrutturano e poi le rivendono a un prezzo più alto.

Il flipping può essere effettuato sia su immobili residenziali che su immobili commerciali, ma la maggior parte dei “flips” avviene con le proprietà residenziali.

Questa redditizia forma di investimento, che trae origine da un verbo italiano che significa “girare”, si è diffusa oltreoceano ed è diventata particolarmente popolare in America. Chiamato anche “fix and flip”, l’investitore acquista un immobile a un prezzo scontato a causa delle sue condizioni prima di ristrutturarlo con l’obiettivo di guadagnare attraverso una rapida vendita o un reddito da locazione.

Il processo di flipping immobiliare inizia con l’acquisizione di una proprietà sottovalutata, solitamente in condizioni non ottimali. Successivamente, l’investitore effettua lavori di ristrutturazione per migliorare l’estetica e la funzionalità dell’immobile, incrementandone il valore sul mercato. Infine, la proprietà rinnovata viene rivenduta per un prezzo superiore a quello di acquisto, generando un profitto.

Esistono due tipologie principali di flipping: il “flipping di ristrutturazione”, che prevede un lavoro di ristrutturazione dell’immobile, e il “flipping di mercato”, che invece si basa sull’aumento del valore dell’immobile a seguito dell’incremento dei prezzi nel mercato immobiliare.

Prima di iniziare a investire in questo settore è importante conoscere le normative che riguardano la tassazione nel flipping immobiliare per operare in maniera corretta.
Viste le continue richieste, in questo articolo ti guideremo attraverso i principali aspetti fiscali da considerare nel momento in cui si intraprende un’attività di flipping immobiliare in Italia.

Guida alla tassazione nel flipping immobiliare

È possibile fare flipping immobiliare come privato cittadino senza partita iva?

Fare flipping immobiliare da privato è possibile, ma con delle limitazioni. Se l’operazione di flipping è vista come un’attività occasionale, allora non è necessaria una partita IVA. Ma se viene effettuato regolarmente e con l’intenzione di trarne profitto, sia pure a medio-lungo termine, potrebbe essere considerato un’attività d’impresa e quindi soggetto a tassazione in base alle norme relative all’Imposta sul Reddito delle Società e altri aspetti che vedremo in questo articolo.

Come funziona la tassazione sul flipping immobiliare a seconda delle casistiche:La tassazione nel flipping e nel crowdfunding immobiliare: differenze

E’ bene chiarire che le tipologie di adempimenti fiscali cambiano se si opera come sociètà, come privato cittadino o se si decide di investire in operazioni di flipping immobiliare attraverso una società di investimenti nel settore.

Guida alla tassazione nel flipping immobiliare per Privati cittadini

Un individuo senza partita iva che acquista una proprietà per poi rivenderla dopo averla rinnovata deve prestare attenzione a diversi aspetti fiscali, come le imposte di registro. La gestione corretta di questi aspetti può fare la differenza tra un investimento redditizio e una perdita finanziaria.

La tassazione può variare in base al tipo di ristrutturazione effettuata. Ad esempio, i lavori che aumentano la classe energetica o l’efficienza sismica dell’immobile possono beneficiare di detrazioni fiscali. Allo stesso modo, per le ristrutturazioni edilizie sono previste svariate agevolazioni fiscali.

L’entità delle imposte cambia se la proprietà venduta è la residenza principale del venditore.
Il calcolo della tassazione va effettuato sulla base della rendita catastale dell’immobile moltiplicata per il coefficiente prestabilito dall’Agenzia delle Entrate.
In caso di prima casa la percentuale è del 2%, mentre in caso di seconda casa è del 9%.

Investire in una società di flipping immobiliare

Qualora un privato cittadino decida di investire una società che si occupa di operazioni di flipping immobiliare, la tassazione cambia rispetto a quella di un privato che opera in autonomia.

In questo caso solitamente sono le società che si occupano di investimenti nel flipping immobiliare che operano da sostituto d’imposta trattenendo l’imposta e versandola per conto dell’investitore.
L’imposta è del 26% che sarà sottratto al ROI stabilito per l’operazione.
Per l’investitore in questo caso non sarà necessario inserire il guadagno ricavato nella dichiarazione dei redditi perché è già stato soggetto a tassazione.

Operare nel flipping immobiliare come società

Imposta di registro (IRES)

L’Imposta sul Reddito delle Società (IRES) è un tributo fondamentale da considerare quando si svolge un’attività di flipping immobiliare come società. L’aliquota base dell’IRES è del 24%, applicata all’utile d’impresa.

Tuttavia, questa percentuale può essere mitigata attraverso una gestione fiscale accurata e strategica, ad esempio tramite l’ammortamento dei costi di ristrutturazione. Ricordiamoci che una pianificazione fiscale attenta è essenziale per massimizzare la redditività dell’operazione di flipping immobiliare.

Imposta Regionale sulle Attività Produttive (IRAP)

L’imposta Regionale sulle Attività Produttive (IRAP) rappresenta un altro elemento fiscale cruciale nel flipping immobiliare condotto come attività commerciale. L’IRAP è un’imposta regionale che incide sul valore della produzione netta risultante dall’attività ordinaria.

In Italia, l’aliquota si aggira mediamente attorno al 3.9%, ma può variare leggermente da regione a regione. È importante notare che, diversamente dall’IRES, non è possibile dedurre i costi del personale o di altri costi operativi dal calcolo dell’IRAP.

Pertanto, l’IRAP può avere un impatto significativo sulla redditività di un’operazione di flipping immobiliare, rendendo ancora più importante una gestione fiscale attenta e strategica.
Inoltre se la società produce utili i quali verrano distribuiti ai soci a chiusura annuale, bisogna calcolare un ulteriore 26% da trattenere direttamente alla fonte.

Imposta di Registro

L’imposta di Registro è un altro elemento fondamentale da considerare nel flipping immobiliare. Questa imposta viene applicata ogni volta che si trasferisce la proprietà di un immobile, indipendentemente dal fatto che la vendita avvenga tra privati o attraverso una società. L’aliquota di imposta varia a seconda del valore dell’immobile e del tipo di proprietà (prima o seconda casa).

La base imponibile per l’imposta di registro è generalmente il valore catastale dell’immobile, sebbene possano essere applicati sconti se l’immobile viene venduto come abitazione principale. Nell’ambito del flipping immobiliare, il calcolo e pagamento corretto dell’Imposta di Registro è fondamentale per garantire la legalità dell’operazione e per determinare il suo successo finanziario.

Imposta di bollo

importo varia in base alla grandezza della società.
L’imposta di bollo è generalmente calcolata come una percentuale del valore dell’immobile. È importante ricordare che questa tassa, se non pagata o calcolata in modo errato, può portare a sanzioni e multe. Una pianificazione fiscale accurata può aiutare a minimizzare questo rischio e garantire che l’operazione di flipping immobiliare sia condotta in modo legale e redditizio.

Iva

L’imposta sul valore aggiunto (IVA) sarà applicata nel caso in cui si acquisti e si venda un immobile all’interno dell’attività di flipping immobiliare. L’IVA si applica sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Tuttavia, è importante tener presente che il commercio di immobili non è soggetto all’imposta sul valore aggiunto se l’immobile viene rivenduto entro un anno dalla sua acquisto, se l’immobile è stato ristrutturato e se il costo di costruzione o ristrutturazione è stato di almeno il 25% del valore di acquisto della proprietà.

Guida alla tassazione nel flipping immobiliare

La tassazione nel flipping e nel crowdfunding immobiliare: differenze

Il flipping immobiliare e il crowdfunding immobiliare rappresentano due metodi di investimento nel settore immobiliare, ma presentano differenze significative dal punto di vista fiscale. Il flipping immobiliare prevede una tassazione complessa, con diverse imposte applicate in varie fasi come la vendita, l’acquisto, la ristrutturazione e la distribuzione degli utili.

Al contrario, nel crowdfunding immobiliare, l’investitore è soggetto ad una tassazione semplificata: la società di crowdfunding opera come sostituto d’imposta, trattenendo e versando l’imposta del 26% sul rendimento generato dall’investimento. L’investitore non è tenuto a dichiarare in autonomia il guadagno ottenuto in quanto già soggetto a tassazione.

Conclusioni

In conclusione, in questa breve guida alla tassazione nel flipping immobiliare abbiamo ricordato che il flipping immobiliare può rappresentare un’opportunità di investimento significativa, ma è fondamentale essere consapevoli delle molteplici componenti fiscali che lo caratterizzano. L’attenta considerazione di fattori come IRES, IRAP, Imposta di Registro, Imposta di Bollo e IVA può fare la differenza tra il successo e l’insuccesso dell’operazione.

In definitiva, l’industria del flipping immobiliare è un settore complesso e ricco di sfaccettature, in cui le competenze di natura fiscale possono fare la differenza. Se affrontato con la dovuta consapevolezza e preparazione, offre notevoli opportunità di guadagno.

Tuttavia è essenziale un’approfondita pianificazione fiscale e una gestione accurata delle varie imposte coinvolte. Ricordare che la consulenza di un esperto è sempre una scelta vincente per navigare efficacemente nel mondo del flipping immobiliare.

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